Hipoteca, Banco... el seguro: ¿Quién debe hacerlo y qué hacer?

Cuando existe una hipoteca sobre una vivienda surge con frecuencia la inquietud de precisar o aclarar que seguro se debe formalizar, pero además no siempre se tiene claro quien debe hacerlo y que se debe hacer.

Leyendo la Ley del mercado hipotecario y su reglamento parece que no hay duda, no obstante con frecuencia se leen o se escuchan afirmaciones tales como:

1. No existe obligación para el Prestatario, es el Banco quien tiene la obligación de hacer el seguro
2. No existe más obligación que un seguro de incendios y no un multirriesgo como habitualmente se vende, y principalmente los Bancos y entidades financieras.
3. Porque tengo que asegurar la vivienda por un valor superior a la deuda que tengo con el Banco

Obligación: ¿del Banco o del Prestatario (Cliente que adquiere la vivienda, titular del préstamo)?. La Ley y reglamento del mercado hipotecario no ofrece lugar a dudas es el titular del préstamo, prestatario, quien debe formalizar el seguro y además informar a la Aseguradora de la existencia de un acreedor hipotecario, para que en el propio contrato se indique tal condición. Con esto en firme la Aseguradora no podrá pagar ningún siniestro sin el consentimiento del acreedor hipotecario, y en caso de impago, tampoco se podrá anular el seguro sin comunicarlo previamente a la entidad financiera acreedora. Esto no implica que el Cliente no perciba la indemnización en caso de siniestro, sino que en caso de no estar al corriente de pago de sus obligaciones con la cuota del préstamo, si no obtiene la aprobación del Banco, la Aseguradora depositará el dinero hasta que se abone la deuda, y en todo caso garantizar que el dinero se destinará a la reposición y rehabilitación de la vivienda. Si existe impago del seguro, la entidad financiera podrá finalmente pagar el importe pendiente por el cliente e incorporarlo a su deuda  como un gasto adicional.

Muchas veces se dice que la obligación es del Banco, porque cuando el Banco quiere "titulizar" estos derechos de crédito existe una necesidad y requisito de que los bienes que dan origen a la titulización dispongan de un seguro, por tanto de no existir el seguro no serían derechos titulizables, esto no quiere decir que la obligación recaiga sobre el Banco, solo que de no exigir al Cliente y tener la acreditación de la existencia del seguro conforme lo indica la Ley y Reglamento, estaría incumpliendo la norma y al no existir la protección esos derechos de cobro no podría incorporarlos a la titulización.

Pero que no quede ninguna duda, la obligación del seguro existe y recae sobre el titular de la propiedad el Prestatario, y mientras permanezca la hipoteca en vigor.

¿Y que seguro se debe formalizar?. Muchas veces la respuesta a esta pregunta es un seguro de incendios y no multirriesgo como se obliga (entidades financieras). Bien, esto no es un capricho de las entidades financieras sino que en la Ley y Reglamento del mercado hipotecario así se indica: un seguro de DAÑOS. Si solo cubriésemos el incendio, y explosión, no estarían cubiertos los daños derivados de: inundaciones, fenómenos atmosféricos, impacto de vehículos, actos vandálicos ... y otros posibles riesgos que podrían originarse. Por tanto la obligación existe y el seguro de daños la modalidad que mejor lo ampara es el seguro multirriesgo.

¿Y por que suma de dinero debo formalizar el seguro vinculado a una hipoteca?. Un error frecuente es pensar que si por ejemplo debo 50.000 € que es lo que financio de la adquisición de la vivienda con la hipoteca, ¿por que debo asegurarlo por 120.000 €?. Con asegurar la cuantía de  la deuda sería suficiente. Claro si hiciésemos así el seguro estaría garantizando un capital inferior al valor del bien, y esto implica la existencia de un infraseguro y por tanto la aplicación de lo que se denomina regla proporcional. En caso de siniestro se paga de la indemnización la parte proporcional que corresponda en relación al capital asegurado de lo que se debería haber asegurado. Por ello y demás de que así lo indica la Ley y el Reglamento el valor del seguro ha de girar sobre el valor del bien, descontando aquello que por su naturaleza no sea asegurable:

En una vivienda, el suelo y el valor comercial de su ubicación no son asegurables, porque el suelo siempre existirá y el valor de la zona donde se ubica no pierde o gana valor por cuestiones asegurables, lo que hay que garantizar es que en caso de siniestro se pueda reconstruir al valor de coste que corresponda en ese momento. Del valor total de la vivienda descontado estos conceptos nos dará un valor y si lo que se financia siguiendo el ejemplo anterior en lugar de 50.000 € son 150.000 € sobre un valor total de venta de 220.000 € el seguro no lo haremos por 150.000 € de deuda sino por 120.000 € que es el valor teórico de reconstrucción. Por ello el seguro no gira a favor o en contra del banco o del Cliente sino protegiendo el bien para que ante cualquier daño material el seguro lo indemnice adecuadamente.

Por tanto que el Banco nos diga que es nuestra obligación al hipotecar la vivienda hacer un seguro, no es injusto, es legal, y que hagamos un seguro multirriesgo no es una exageración, es simplemente la formalización de un seguro de daños completo que nos debe dar tranquilidad, y la suma asegurada es la que se corresponda con el valor de tasación descontando el suelo y valor comercial del valor total, con independencia de la deuda o capital solicitado del préstamo.

Ahora bien lo que no debe obligarse en ningún caso es a formalizar el seguro con el propio Banco o su Aseguradora, una cosa es exigir que se formalice el seguro y exista una cesión de derechos a favor de la entidad crediticia, y otro es obligar a asegurarse con ellos. Debe existir total libertad por el Cliente para cumpliendo con lo indicado, valore con quien formalizar el seguro:

• Por confianza.
• Por precio 
• o simplemente porque así es su deseo.

No es que el seguro que pueda proponer el Banco tenga que ser caro o malo, pero lo cierto es que el Cliente es quien debe poder asesorarse libremente: por internet, con su Aseguradora de otros riesgos, con su Corredor profesional independiente, etc.

Confiamos que este artículo ayude a una mejor comprensión de esta temática, y para quienes quieran profundizar más en el alcance del seguro de hogar y otras características del seguro así como el analizar las principales coberturas, exclusiones o porque hacer un seguro individual de hogar en complemento a un seguro comunitario, etc. os dejamos el siguiente enlace a un curso de fácil seguimiento que permite profundizar en el tema:

Entra aquí en el curso del seguro de hogar

Incendio intencionado...mujer grave...¿y el seguro de la casa?

La noticia no deja clara todas las situaciones que han podido producirse, pero según parece, de forma intencionada un hombre provocó un incendio en una vivienda y presumiblemente con el ánimo de matar a su mujer y cobrar posteriormente del seguro. No quedan suficientemente claros los hechos para sacar conclusiones, pero lo cierto es que de los posible seguros que existiesen las consecuencias pueden ser diferentes:

En principio el seguro de la vivienda, individual, que dispusiese el matrimonio, excluye totalmente la intencionalidad del Asegurado, salvo que fuese simplemente un hecho fortuito o negligente. Esto es, un descuido cocinando y se origina un incendio, un cigarrillo mal apagado.... estas causas aún siendo provocadas por el Asegurado sí estarían cubiertas por el seguro. Ahora bien si dolosamente y con intencionalidad se provoca, sea cual sea el origen del incendio, con tal voluntariedad el seguro lo excluye.

Claro, ¿y si la mujer estuviese en proceso de separación?, o ya estuviesen separados con orden de alejamiento.....u otras situaciones, parece que serían motivaciones a considerar algo diferente. Si el seguro estuviese a nombre de la mujer, y el marido no conviviese, si por tanto el origen de los daños fuese con estas consideraciones, el seguro ya no podría alegar la intencionalidad del propio Asegurado, dado que aún existiendo tal intencionalidad sería ajena al seguro y la relación entre víctima y agresor. En todo caso, y por desgracia según cuales sean los hechos concretos y sus agravantes finalmente tendrá que ser un juez el que lo decida.

En el seguro del Inmueble, igualmente, podría ocurrir algo semejante dado que la intencionalidad del propietario o de alguno de ellos produciría la misma situación, al menos en los daños propios de la vivienda afectada, pero ¿y en las demás?. Si el incendio se hubiese propagado afectando a viviendas colindantes, ya no sería lo mismo, pero ¿y si no estuviese cubierta la responsabilidad civil entre copropietarios?. En ocasiones, por desgracia analizamos las coberturas o las situaciones cuando los hechos están consumados y las implicaciones pueden originar que no se alcance la indemnización que se espera.

Es casi imposible intuir todas las situaciones, pero es prudente al menos revisar las coberturas y garantías más importantes para analizar el alcance del seguro y sus limitaciones, procurando tener protegidos los riesgos más importantes.

El seguro de vida si por desgracia se produjese el fallecimiento de la mujer, ý lo tuviese contratado, nunca lo cobraría el marido sea cual fuese su relación en ese momento aún estando designado como posible beneficiario, en este caso es claro el condicionado del seguro de vida, y el capital que correspondiese lo cobrarían el resto de beneficiarios, nunca el causante del daño, y de no existir otro beneficiario designado serían los herederos legales. La invalidez en cualquiera de sus grados, según lo incluyese el seguro esto sí lo cobraría la propia víctima.

Por tanto, los daños materiales, en la vivienda y en el inmueble estarían o no cubiertos según las circunstancias familiares y la situación en la que se encontrase el matrimonio legalmente, y en parte de los daños, los que afectan a la propia vivienda, la Aseguradora puede en principio rechazar la prestación en base a la intencionalidad del Asegurado, y en los daños a terceros probablemnte tenga que hacerse cargo de ellos aunque luego reclame al propio Asegurado causante del incendio.

Ojalá que estos hechos nunca sucedan, pero dadas las limitaciones del seguro, lamentablemente cuando se producen unos hechos tan complejos la resolución finalmente termina en los jueces, salvo que se pueda perfectamente concretar otras circunstancias más favorables para el pago de la prestación.

El motivo de excluir los siniestros ocasionados intencionadamente por el propio Asegurado parece que no tiene discusión que se aplique, ahora, es diferente cuando la intencionalidad surge fruto de una relación matrimonial rota, aunque la situación legal sea que permanezca en la unidad familiar.

No solo por este acontecimiento sino por otros posibles riesgos, es necesario que el seguro exista y que lo tenga contratado quien realmente necesita la protección, y adecuarlo en todo momento a los posibles cambios de la relación familiar, situación personal, etc. Si en este caso el seguro de la vivienda continuase contratado por el marido agresor, complicaría toda la resolución y por injusto y doloroso que parezca, estaría bien rechazado el pago de la indemnización.

En este artículo, no estamos valorando ninguna situación concreta en particular, dado que de la noticia se desconocen todas las implicaciones concretas, por ello solo valoramos lo que podría influir en el desenlace según los posibles seguros que podrían estar contratados.

Una simple bengala, un juego.... y decenas de familias sin hogar

Aunque las causas del incendio aún han de ser determinadas, todo hace pensar que una simple bengala, celebrando el año nuevo, ha producido accidentalmente un terrible incendio en Pasaia (País Vasco) que ha dejado a decenas de familias sin hogar.

Además de la gravedad de los hechos y la terrible situación por la que atraviesan estas familias, surge la necesidad de saber como podrán resarcirse del quebranto económico que se deriva de este hecho.

Desde el punto de vista asegurador, vamos a analizar los principales seguros que pueden existir y que se harán cargo de la reconstrucción / indemnización en la medida que hayan sido contratados en su momento por los afectados:

SEGURO DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

Cubre los daños al inmueble por incendio, por tanto si el capital asegurado es suficiente, al valor total de reconstrucción, el seguro se haría cargo de la reconstrucción del edificio. En caso de que el capital asegurado no fuese el correspondiente al valor total, podría aplicarse la regla proporcional (infraseguro) y en este caso no alcanzaría la indemnización a cubrir el daño producido en su totalidad. Además habría que revisar si este posible seguro cubre el valor de nuevo o el valor real. El valor real deduciría del valor de reconstrucción la pérdida de valor de los materiales desde su construcción, sería por tanto un valor inferior. Si como es frecuente el seguro cubre por el valor de nuevo, aún así habría que revisar si efectivamente es el valor de nuevo en su totalidad o un complemento del valor real por un % de la diferencia entre el valor real y valor de nuevo.

SEGURO INDIVIDUAL DE LA VIVIENDA DE CADA AFECTADO. Si disponen de un seguro individual que complemente al seguro comunitario, la posible diferencia de indemnización del seguro comunitario, según el tipo de seguro existente, se complementaría con lo que cada seguro dispusiese de cobertura. Nunca se pagará más que el 100% del valor del continente, pero o se repartirían las posibles aseguradoras que concurran en la cobertura pagando cada una la parte proporcional. Si el seguro individual además del continente también incluye el contenido, se pagarán estos daños. Efectivamente el valor sentimental  no se va a reparar nunca, pero si la suma asegurada es suficiente, el seguro pagará. Otra cosa es que no exista seguro sobre el contenido o este sea insuficiente, en este caso la indemnización no alcanzará en ningún caso a reparar la pérdida experimentada.

Además de estas coberturas principales, tanto por el seguro comunitario como por el seguro individual, se cubren los daños de derribo si es necesario, los honorarios profesionales de los peritos y profesionales que asistan en las valoraciones, los gastos de alquiler por inhabitabilidad de la vivienda, o pérdida de alquileres si fuese un propietario el afectado que tuviese inquilinos en su vivienda, y otros posibles gastos que habría que revisar en cada una de las posibles pólizas para conocer con precisión el alcance de la protección.

Pero ¿y si no hubiese seguro?. Lamentablemente el único que debería responder es el responsable que aunque involuntariamente con su acción de lanzar la bengala haya originado el incendio, el problema es si se llega a conocer quien fue el causante. Si lo hubiese las Aseguradoras además de los afectados podrían reclamarle todos los daños originados. 

El afectado si no dispusiese de un seguro de responsabilidad civil, y fuese insolvente, sería complicado que los afectados y las Aseguradoras recobrasen el perjuicio económico, pero en caso de con que tan solo el afectado dispusiese de un seguro de hogar, o lo tuviesen sus padres si fuese un menor o conviviese con su familia, este seguro disponiendo de la cobertura de responsabilidad familiar (habitualmente incluida) ya se haría cargo de estos daños. Lo único que estaría limitado es la suma asegurada, dado que el límite dependiendo del tipo de seguro contratado puede ser de 150.000 € o de 300.000 € cuantía máxima habitual.

Como observamos pueden existir diferentes alternativas de indemnización, solo cabe desear que los afectados hayan sido previsores y dispusiesen de la cobertura principal. Por otro lado, si el causante del daño aparece, y tiene seguro, al margen de otras consideraciones legales, que no entramos, al menos hasta la cuantía de la posible cobertura indicada de responsabilidad civil, se haría cargo su Aseguradora de la indemnización.

Para obtener más información a cerca de los seguros en general: (Entra en nuestra web)