Cuando existe una hipoteca sobre una vivienda surge con frecuencia la inquietud de precisar o aclarar que seguro se debe formalizar, pero además no siempre se tiene claro quien debe hacerlo y que se debe hacer.
Leyendo la Ley del mercado hipotecario y su reglamento parece que no hay duda, no obstante con frecuencia se leen o se escuchan afirmaciones tales como:
- No existe obligación para el Prestatario, es el Banco quien tiene la obligación de hacer el seguro
- No existe más obligación que un seguro de incendios y no un multirriesgo como habitualmente se vende, y principalmente los Bancos y entidades financieras.
- Porque tengo que asegurar la vivienda por un valor superior a la deuda que tengo con el Banco
Obligación: ¿del Banco o del Prestatario (Cliente que adquiere la vivienda, titular del préstamo)?. La Ley y reglamento del mercado hipotecario no ofrece lugar a dudas es el titular del préstamo, prestatario, quien debe formalizar el seguro y además informar a la Aseguradora de la existencia de un acreedor hipotecario, para que en el propio contrato se indique tal condición. Con esto en firme la Aseguradora no podrá pagar ningún siniestro sin el consentimiento del acreedor hipotecario, y en caso de impago, tampoco se podrá anular el seguro sin comunicarlo previamente a la entidad financiera acreedora. Esto no implica que el Cliente no perciba la indemnización en caso de siniestro, sino que en caso de no estar al corriente de pago de sus obligaciones con la cuota del préstamo, si no obtiene la aprobación del Banco, la Aseguradora depositará el dinero hasta que se abone la deuda, y en todo caso garantizar que el dinero se destinará a la reposición y rehabilitación de la vivienda. Si existe impago del seguro, la entidad financiera podrá finalmente pagar el importe pendiente por el cliente e incorporarlo a su deuda como un gasto adicional.
Muchas veces se dice que la obligación es del Banco, porque cuando el Banco quiere "titulizar" estos derechos de crédito existe una necesidad y requisito de que los bienes que dan origen a la titulización dispongan de un seguro, por tanto de no existir el seguro no serían derechos titulizables, esto no quiere decir que la obligación recaiga sobre el Banco, solo que de no exigir al Cliente y tener la acreditación de la existencia del seguro conforme lo indica la Ley y Reglamento, estaría incumpliendo la norma y al no existir la protección esos derechos de cobro no podría incorporarlos a la titulización.
Pero que no quede ninguna duda, la obligación del seguro existe y recae sobre el titular de la propiedad el Prestatario, y mientras permanezca la hipoteca en vigor.
¿Y que seguro se debe formalizar?. Muchas veces la respuesta a esta pregunta es un seguro de incendios y no multirriesgo como se obliga (entidades financieras). Bien, esto no es un capricho de las entidades financieras sino que en la Ley y Reglamento del mercado hipotecario así se indica: un seguro de DAÑOS. Si solo cubriésemos el incendio, y explosión, no estarían cubiertos los daños derivados de: inundaciones, fenómenos atmosféricos, impacto de vehículos, actos vandálicos ... y otros posibles riesgos que podrían originarse. Por tanto la obligación existe y el seguro de daños la modalidad que mejor lo ampara es el seguro multirriesgo.
¿Y por que suma de dinero debo formalizar el seguro vinculado a una hipoteca?. Un error frecuente es pensar que si por ejemplo debo 50.000 € que es lo que financio de la adquisición de la vivienda con la hipoteca, ¿por que debo asegurarlo por 120.000 €?. Con asegurar la cuantía de la deuda sería suficiente. Claro si hiciésemos así el seguro estaría garantizando un capital inferior al valor del bien, y esto implica la existencia de un infraseguro y por tanto la aplicación de lo que se denomina regla proporcional. En caso de siniestro se paga de la indemnización la parte proporcional que corresponda en relación al capital asegurado de lo que se debería haber asegurado. Por ello y demás de que así lo indica la Ley y el Reglamento el valor del seguro ha de girar sobre el valor del bien, descontando aquello que por su naturaleza no sea asegurable:
En una vivienda, el suelo y el valor comercial de su ubicación no son asegurables, porque el suelo siempre existirá y el valor de la zona donde se ubica no pierde o gana valor por cuestiones asegurables, lo que hay que garantizar es que en caso de siniestro se pueda reconstruir al valor de coste que corresponda en ese momento. Del valor total de la vivienda descontado estos conceptos nos dará un valor y si lo que se financia siguiendo el ejemplo anterior en lugar de 50.000 € son 150.000 € sobre un valor total de venta de 220.000 € el seguro no lo haremos por 150.000 € de deuda sino por 120.000 € que es el valor teórico de reconstrucción. Por ello el seguro no gira a favor o en contra del banco o del Cliente sino protegiendo el bien para que ante cualquier daño material el seguro lo indemnice adecuadamente.
Por tanto que el Banco nos diga que es nuestra obligación al hipotecar la vivienda hacer un seguro, no es injusto, es legal, y que hagamos un seguro multirriesgo no es una exageración, es simplemente la formalización de un seguro de daños completo que nos debe dar tranquilidad, y la suma asegurada es la que se corresponda con el valor de tasación descontando el suelo y valor comercial del valor total, con independencia de la deuda o capital solicitado del préstamo.
Ahora bien lo que no debe obligarse en ningún caso es a formalizar el seguro con el propio Banco o su Aseguradora, una cosa es exigir que se formalice el seguro y exista una cesión de derechos a favor de la entidad crediticia, y otro es obligar a asegurarse con ellos. Debe existir total libertad por el Cliente para cumpliendo con lo indicado, valore con quien formalizar el seguro:
- Por confianza.
- Por precio
- o simplemente porque así es su deseo.
No es que el seguro que pueda proponer el Banco tenga que ser caro o malo, pero lo cierto es que el Cliente es quien debe poder asesorarse libremente: por internet, con su Aseguradora de otros riesgos, con su Corredor profesional independiente, etc.
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